Een huis kopen in Spanje

Huis kopen Spanje

Huiseigenaarschap in Spanje

Het eigenwoningbezit in Spanje is hoog: ongeveer 80% van de inwoners bezit een eigen woning, en velen doen dat zonder hypotheek.

Spanje heeft aanzienlijk geleden onder de wereldwijde financiële crisis en de daaruit voortvloeiende crash van de vastgoedmarkt. De huizenprijzen daalden met maar liefst 30%, maar de laatste paar jaar is de markt stabieler geworden.

De prijzen in Spanje zijn sinds 2016 gestaag gestegen, en hoewel de uitbraak van COVID-19 de markt in 2020 heeft getroffen, blijkt uit officiële cijfers dat de gemiddelde prijzen in het tweede kwartaal van het jaar zijn gestegen. De verkoopprijzen stegen met 2,1% op jaarbasis, waarbij de nieuwbouwprijzen met 4,2% stegen en de prijzen van tweedehands woningen met 1,8%.

Het is begrijpelijk dat het aantal woningverkopen aanzienlijk is gedaald. Uit overheidsstatistieken blijkt dat internationale kopers elk kwartaal ongeveer 18.000 tot 25.000 woningen kopen in Spanje. In het tweede kwartaal van 2020 is dat aantal echter gedaald tot onder de 10.000.

De volledige economische effecten van COVID-19 op de Spaanse vastgoedmarkt moeten nog blijken. Vastgoeddeskundigen voorspellen dat de huizenprijzen op korte termijn met 5-10% kunnen dalen.

Moet u een woning kopen of huren in Spanje?

De Spaanse onroerend goed markt heeft vele eigenaardigheden, en het loont om uw onderzoek te doen alvorens te kopen. Factoren om bewust van te zijn bij het kopen van Spaans onroerend goed zijn zwendel, hoge vermogenswinstbelasting, en schommelingen in de vastgoedmarkt.

De extra onzekerheid veroorzaakt door COVID-19 betekent dat het nu een riskante tijd kan zijn om in Spanje te kopen. De huurmarkt van het land is ook in beweging.

Vóór de pandemie wilden de regionale overheden strengere regels invoeren voor mensen die vakantiewoningen kochten, nadat de huurprijzen aanzienlijk waren gestegen in gebieden die populair waren bij investeerders.

Elk van de 17 regio's van Spanje heeft de bevoegdheid om regels vast te stellen voor buitenlandse kopers die woningen kopen om te verhuren. De strengste regels gelden voor de Balearen, waar alleen Spaanse ingezetenen een buy-to-let-vergunning kunnen aanvragen, en Madrid, waar nieuwe maatregelen onder meer een verblijf van maximaal vijf dagen toestaan.

Als u een korter verblijf overweegt, kan huren in Spanje een geschiktere optie zijn als u rekening houdt met de hoge vermogenswinstbelasting in Spanje, die de voordelen van kopen op de korte termijn teniet kan doen.

Kunnen expats onroerend goed kopen in Spanje?

Het kopen van een vakantiewoning is misschien ingewikkelder dan vroeger, maar Spanje is een zeer gastvrij land voor buitenlandse kopers dat de mogelijkheden voor veelvoorkomende blunders bij het kopen van een huis beperkt.

De regels voor het kopen van een woning in Spanje als expat zijn relatief eenvoudig. Voordat u iets koopt, heeft u een financieel nummer nodig, dat u kunt verkrijgen door met uw paspoort naar een politiebureau te gaan. Dit wordt meestal op dezelfde dag verwerkt voor Spaanse of EU-burgers, maar kan een paar weken duren voor anderen.

Spanje biedt ook een Gouden Visum-programma voor buitenlandse eigenaars van onroerend goed. Volgens deze regeling krijgt u een verblijfsvisum als u meer dan 500.000 pond investeert in Spaans onroerend goed. Golden Visas zijn in de eerste plaats bedoeld voor gepensioneerden en kopers van vakantiehuizen, maar zijn vooral populair bij investeerders van buiten de Europese Unie.

In de eerste helft van 2019 heeft Spanje 848 Golden Visas goedgekeurd, waarbij Chinese (272) en Russische (187) investeerders de meerderheid van de succesvolle aanvragers uitmaakten. In totaal betekende dit dat 4.941 mensen een Gouden Visum ontvingen sinds de lancering van de regeling in 2013.

De Spaanse vastgoedmarkt en vastgoedprijzen

De volledige impact van COVID-19 op de Spaanse vastgoedprijzen moet nog volledig worden begrepen, dus het is alleen mogelijk om een algemene indicatie te geven van wat er met de markt gebeurt.

Pre-pandemische analyse van de Global Property Guide toonde gemiddelde vastgoedkosten per vierkante meter voor 14 van de 17 autonome regio's van Spanje.

De cijfers, gebaseerd op het derde kwartaal van 2019, toonden aan dat de gemiddelde huizenprijzen in de grote steden met 5% stegen tot €1.649 per vierkante meter, terwijl eigendommen op de Balearen en de Canarische Eilanden een stijging van 11% zagen tot €1.604 per vierkante meter.

De duurste plaatsen om te kopen in Spanje zijn San Sebastian, Barcelona en Madrid. De prijzen in deze drie gebieden varieerden van €3.000 tot €3.600 per vierkante meter.

Madrid was de duurste plaats om grond te kopen in Spanje, met prijzen van €338 per vierkante meter. De Canarische Eilanden (€245), Catalunya (€184), Andalucia (€171) en Valencia (€158) maakten de top vijf compleet. Castilla y Leon is de goedkoopste plaats om te kopen, met gemiddelde grondprijzen van €66 per vierkante meter.

Kosten van het kopen van een onroerend goed in Spanje

De kosten voor het kopen van een onroerend goed in Spanje variëren van gebied tot gebied, en veel zijn onderhandelbaar - er zijn bijvoorbeeld geen vaste kosten voor advocaten of makelaars. Kopers moeten het grootste deel van de kosten betalen, die over het algemeen als volgt zijn:

  • Onroerend goed overdrachtsbelasting: 6-10% (bestaande woningen) / BTW (of IVA) tegen 10% (nieuwe woningen)
  • Notariskosten, belasting op eigendomstitels en kadastrale registratiekosten: 1-2,5%
  • Juridische kosten: 1-2% (inclusief BTW)

De verkoper betaalt gewoonlijk de makelaarskosten in Spanje. Makelaars rekenen hun honoraria meestal als een percentage, meestal rond de 3% van de uiteindelijke verkoopprijs.

Financiering van de aankoop van onroerend goed in Spanje

Sommige overzeese kopers kopen zonder hypotheek, maar het is mogelijk om financiering te krijgen om een huis te kopen. Spaanse banken en internationale banken bieden hypotheken aan; sommige bieden ook specifieke aanbiedingen voor expats uit bepaalde landen.

Als overzeese koper kan het zijn dat u alleen kunt lenen met een lagere loan-to-value (LTV) dan Spaanse ingezetenen, wat betekent dat u een grotere aanbetaling moet doen. Spaanse ingezetenen kunnen over het algemeen lenen tot 80% van de geschatte waarde van het onroerend goed, maar niet-ingezetenen kunnen worden beperkt tot 60-70% LTV, afhankelijk van het type hypotheek.

Hypotheekverstrekkers zullen pas een hypotheekovereenkomst afsluiten als u een woning bezit. Het is belangrijk om in het koopcontract een clausule op te nemen die u de mogelijkheid biedt zich terug te trekken als u geen hypotheek kunt krijgen.

In Spanje wordt elke schuld die aan een eigendom vastzit, overgedragen aan de nieuwe eigenaar wanneer het eigendom wordt verkocht. Dit betekent dat het van cruciaal belang is om ervoor te zorgen dat er geen schulden verbonden zijn aan het onroerend goed, of dat als er schulden zijn, deze worden gedekt door de voorwaarden van het contract.

Een woning vinden in Spanje

Via ConnectHouses zijn er in diversie regio’s woningen te vinden die via ConnectHouses partners worden aangeboden. 

Via deze weg bent u er van verzekerd dat u contact hebt met een makelaar die u goed te woord weet te staan en alle kennis in huis heeft om uw vragen over een woning kopen in Spanje te beantwoorden.

Makelaars in Spanje

Makelaars kunnen een schat aan informatie over de regio verstrekken, zijn tweetalig en hebben vaak te maken met overzeese kopers; zij zijn een nuttige aanwinst bij uw zoektocht naar Spaans onroerend goed. Echter, de regelgeving is relatief laag en gewetenloze makelaars bestaan, dus wees op uw hoede voor iedereen die vraagt om betalingen vooraf of suggereert om de kantjes eraf te lopen.

Onthoud altijd dat u uw eigen notaris, hypotheekverstrekker, enzovoort kunt kiezen; u hoeft geen gebruik te maken van een dienst die door de makelaar wordt voorgesteld.

Het proces van het kopen van een onroerend goed in Spanje

Het proces van het kopen van een onroerend goed in Spanje verloopt gewoonlijk als volgt. Eerst doet de koper een bod. Indien dit wordt aanvaard, ondertekenen koper en verkoper een voorlopig contract (contrato privado de compravento) en betaalt de koper een voorschot, doorgaans 10% van de aankoopprijs.

De koper regelt vervolgens de hypotheek die hij nodig heeft, hoewel hij zijn behoeften al met de hypotheekverstrekker moet hebben besproken. Het koopcontract (escritura de compravento) wordt gewoonlijk ten overstaan van een notaris ondertekend, waarna de volledige verkoopprijs, belastingen en andere kosten verschuldigd zijn.

Vastgoed in Spanje bekijken en een bod doen

Als u een woning hebt gevonden die u bevalt, moet u meestal een bod doen via de makelaar van de verkoper.

Net als in andere landen kan over de prijs onderhandeld worden; de vraagprijs is eerder een indicatie dan een eis. Tenzij de prijs bijzonder aantrekkelijk is of u concurreert met andere kopers, is het verstandig om de onderhandelingen onder de vraagprijs te beginnen, maar niet zo laag dat u de verkoper voor het hoofd stoot.

Basisonderhandelingen over de prijs worden vaak mondeling gedaan. Zodra u een akkoord op hoofdlijnen hebt bereikt, moet u uw bod schriftelijk laten samenvatten door uw notaris.

Een advocaat of notaris inhuren

De diensten van een notaris zijn niet wettelijk noodzakelijk om de verkoop te voltooien. Een advocaat om de due diligence te voltooien wordt sterk aangeraden en is vereist door veel hypotheekverstrekkers.

De koper is verantwoordelijk voor de registratie van het onroerend goed. Uw notaris kan deze dienst verlenen tegen een vergoeding, en/of kan het registratiekantoor op de hoogte brengen dat de verkoop heeft plaatsgevonden, zonder de volledige registratie te voltooien.

Elke advocaat die in Spanje werkt moet geregistreerd zijn bij de lokale orde van advocaten (Colegio de Abogados). Zij hebben een inschrijvingsnummer dat u kunt opvragen en vervolgens bij de balie kunt controleren. Uiteraard is registratie geen garantie voor eerlijkheid of bekwaamheid, maar het is een goede minimumnorm om op aan te dringen.

Een onderzoek regelen

Het is mogelijk om een woning in Spanje te kopen zonder een huisonderzoek te laten uitvoeren, maar dit wordt niet aangeraden. Een huis onderzoek helpt u ervoor te zorgen dat er geen belangrijke gebreken aan de woning die terug kunnen komen om u te achtervolgen later op de lijn.

Voor bestaande eigendommen zijn er over het algemeen twee belangrijke soorten onderzoek beschikbaar. Een taxatierapport is een oppervlaktemeting die u een onafhankelijke richtlijn geeft voor de marktwaarde van het onroerend goed.

Een bouwkundig onderzoek gaat dieper, kijkt naar de structurele staat van het pand en geeft een overzicht van eventuele ernstige problemen. Bouwkundige keuringen zijn duurder dan taxatierapporten, maar ze geven ook een uitgebreidere indicatie van de staat van het onroerend goed.

Vertalers voor uw Spaanse huisaankoop

Veel regeringen verstrekken lijsten van advocaten en vertalers die zowel Spaans als een andere taal spreken. De lijst van Engelssprekende advocaten en vertalers van de Britse ambassade is een nuttige bron.

Verhuizen naar uw Spaanse woning

Verzekering

Het wordt sterk aanbevolen om een opstalverzekering af te sluiten wanneer u een huis koopt in Spanje.

Een opstalverzekering (die de structuur van de woning dekt tegen natuurrampen, brand en andere schade) is vaak een vereiste voor hypotheekverstrekkers.

Een inboedelverzekering (die uw bezittingen in de woning dekt) is niet wettelijk verplicht. Het kan echter wel een verstandige investering zijn, vooral als u van plan bent uw woning te verhuren of als u veel tijd van huis bent geweest.

Nutsvoorzieningen en telecommunicatie

Het regelen van nutsvoorzieningen is een van de lastigere taken bij het kopen van een huis in Spanje. Misschien heeft de vorige eigenaar al een beleid dat u kunt overnemen.

Afvalverwijdering wordt op gemeentelijk niveau geregeld, met jaarlijkse kosten voor het ophalen van vuilnis. Met andere nutsvoorzieningen, zoals gas, elektriciteit en water, zult u in staat zijn om aanbiedingen te vergelijken voordat u een keuze maakt voor een leverancier.

Grond kopen om een nieuw huis te bouwen in Spanje

Spanje is lange tijd populair geweest bij overzeese kopers die op zoek waren naar vakantiewoningen. Soms hebben de grote aantallen onervaren buitenlandse kopers gewetenloze projectontwikkelaars en makelaars de gelegenheid geboden om onwettige eigendommen te verkopen.

In sommige gevallen is voor de bouw geen bouwvergunning verkregen en worden eigendommen uiteindelijk door de plaatselijke overheid gesloopt. In andere gevallen is de kwaliteit van het onroerend goed niet in orde of niet zoals aangegeven, hetgeen tot dure reparaties leidt.

Het Britse Ministerie van Buitenlandse Zaken heeft expatkopers gewaarschuwd om voorzichtig te zijn en geen onnodige risico's te nemen. Zij raden aan op zijn minst te controleren:

  • De geloofsbrieven van de betrokken advocaten of makelaars
  • Het kadaster (Registro de la Propriedad)
  • Of er een geschikte bouwvergunning is
  • Of het onroerend goed geen uitstaande schulden heeft
  • of het onroerend goed structureel in orde is (dit kan worden gecontroleerd door een landmeter of een architect).

Een nieuwbouwwoning kopen in Spanje

De ergste zwendel met onroerend goed in Spanje, zoals elders, betreft onvoltooide of onbebouwde eigendommen. Hoewel kwaad opzet zeldzaam is, is voorzichtigheid geboden bij het kopen van een onroerend goed dat nog niet bestaat. Op zijn minst moet u:

  • Controleer of het bedrijf bestaat en zorg ervoor dat het project is geregistreerd bij het kadaster.
  • Controleer of de bouwvergunning is verleend door navraag te doen bij het plaatselijke gemeentehuis.
  • Teken geen contract dat u niet begrijpt.
  • Schakel een onafhankelijke partij in voor eventuele vertalingen.
  • Eis een bewijs dat alle betaalde bedragen (bijvoorbeeld een borgsom) op de juiste manier worden vastgehouden of uitgegeven.
  • Verkrijg bewijs dat u uw geld terugkrijgt als de woning niet wordt gebouwd.
  • Als niet-ingezetene kunt u ook grond kopen en zelf een woning laten bouwen. In dit geval is goed juridisch advies nog belangrijker, omdat u ervoor moet zorgen dat de contracten met de bouwers passend en waterdicht zijn.

Een woning verkopen in Spanje

Vermogenswinstbelasting (CGT) kan een grote belemmering zijn bij de verkoop van een woning in Spanje. CGT wordt betaald over de winst van de verkoop van uw huis, en het niveau varieert tussen 19% en 23%, als volgt:

Eerste €6.000: 19%

€6,000-€50,000: 21%

€50.000 of meer: 23%

Als u 200.000 euro voor een woning betaalt en deze voor 350.000 euro verkoopt, betaalt u 150.000 euro aan belasting over de toegevoegde waarde. Als gevolg van het gedifferentieerde systeem komt dit neer op € 33.260.

U kunt mogelijk aanspraak maken op een vermindering van de CGT om rekening te houden met de inflatie, als u een ander onroerend goed in Spanje koopt, of als u ouder bent dan 65 en het onroerend goed meer dan drie jaar als uw hoofdverblijfplaats hebt bewoond.

Anders, in tegenstelling tot in andere landen, is de CGT van toepassing ongeacht hoe lang u in het onroerend goed hebt gewoond. Uw verblijfsstatus heeft geen invloed op de toepassing van de belasting, aangezien CGT moet worden betaald op onroerend goed dat u in Spanje bezit, zelfs als u niet langer een ingezetene bent.

Benieuwd naar ons aanbod in Spanje?